Konut, arsa ve iş yeri alırken dikkat edilmesi gerekenler
Merkezi Kayıt Kuruluşu Gayrimenkul Bilgi Merkezi AŞ (MKK GABİM), gayrimenkul yatırımı yapmayı planlayanlar için konut, arsa ve iş yeri alımına yönelik üç başka rehber hazırladı.
Rehberlerde, tapu süreçlerinden tüzel durumlara kadar dikkat edilmesi gereken pek çok nokta sıralanıyor:
*Tapu senedinde “konut” yahut “mesken” olarak tescil edilmiş olmalı
*Kat mülkiyeti mi, yoksa kat irtifakı mı olduğuna bakılmalı
*Şerh bilgisine bakılmalı, tapu senedi ile tapu kayıt evrakı karşılaştırılmalı
*Taşıyıcı sistemler gözle incelenmeli
*Şerh, beyan ve irtifak bilgilerine dikkat edilmeli
*Arazi alırken araştırılması gereken beklenen süreçler öğrenilmeli
*İpotek sorgulanmalı, yapı ruhsatına bakılmalıİş yeri alırken dikkat edilmesi gerekenler
KONUT ALIRKEN BİLİNMESİ GEREKENLER
Fiyat Araştırması:
Almayı düşündüğünüz konutun fiyatını, misal özelliklere sahip öbür konutlarla karşılaştırın. Bunun için emlak ilan sitelerinden yararlanabilir, bölgedeki emlak danışmanlarına danışabilir yahut SPK lisanslı kuruluşlardan değerleme raporu alabilirsiniz.
Ek Masraflar:
Konut bedelinin yanı sıra; alıcı ve satıcı farklı ayrı %2 (toplamda %4) oranında tapu harcı öder. Ayrıyeten tapu döner sermaye harcı, emlak vergisi ve DASK (Zorunlu Sarsıntı Sigortası) da ödeme kalemleri ortasındadır.
Tapuda Konut Niteliği:
Tapu senedinde taşınmazın “konut” ya da “mesken” olarak kayıtlı olması gerekir. “Depo”, “dükkan” yahut “ofis” olarak kayıtlı taşınmazlar fiilen konut olarak kullanılsa da hukuken konut sayılmaz.
Kat Mülkiyeti – Kat İrtifakı:
Kat irtifakı: Yapı tamamlanmadan evvel sahiplik haklarını gösterir.
Kat mülkiyeti: Yapı tamamlandıktan sonra belediyeden iskan alınmasıyla her bağımsız kısım için kesin mülkiyet hakkı verir.
Tapuda bu ayrım kesinlikle denetim edilmelidir.
Şerhler ve Kısıtlamalar:
Taşınmaz üzerinde;
Kamu haczi,
Kamulaştırma,
Aile konutu,
Riskli yapı şerhi,
İntifa hakkı
gibi kayıtlar bulunup bulunmadığı incelenmelidir. Ayrıyeten ipotek (rehin) olup olmadığı da sorgulanmalı, tapu senedi ile tapu kayıt evrakı karşılaştırılmalıdır.
Yapı ve Teknik Ayrıntılar:
Yapı ruhsatı ve kullanım müsaade dokümanı (iskan) denetim edilmeli,
İmar durum dokümanına bakılmalı,
Yıkım kararı ya da ceza tutanağı üzere tüzel ihtilafların varlığı araştırılmalı,
Net-brüt metrekare ile eklenti alanları öğrenilmeli,
Taşıyıcı sistem (kolon-kiriş) gözle incelenmeli,
Aidat, ortak masraf, idare planı ve varsa kiracı bilgisi sorgulanmalıdır.
ARSA ALIRKEN DİKKAT EDİLECEK HUSUSLAR
Fiyat ve Masraflar:
Arsa fiyatı kesinlikle benzeri emlakla karşılaştırılmalı. Alıcı ve satıcı farklı başka %2 (toplamda %4) tapu harcı öder. Tapu döner sermaye harcı ve emlak vergisi de ayrıyeten ödenir.
Tapu Denetimleri:
Yüz ölçümü,
Tescil tarihi ve nedeni,
Şerh, beyan ve irtifak bilgileri,
Haciz ya da kullanım hakkı olup olmadığı,
Ortak mülkiyet (hisseli tapu) durumu incelenmelidir.
Şerhler ve Beyanlar:
Kamulaştırma, satışa arz, 18. husus (şuyulandırma) şerhleri,
“Arkeolojik sit alanı” yahut “imar düzenlemesine alınmıştır” beyanları,
Geçit hakkı, üst hakkı üzere irtifaklar, ileride sorun yaratabilir.
İmar ve Gelişim Potansiyeli:
Güncel imar durumu,
Parselin cephe ve derinliği,
Sit alanı olup olmadığı,
ÇED raporu süreci,
Bölgenin yapılaşma durumu ve gelişim potansiyeli araştırılmalıdır.
Arazi Alırken Ekstra Denetimler:
Çevre sistemi planındaki gelecekteki fonksiyon (konut, sanayi, tarım vb.),
Yola cephe durumu,
Toplulaştırma yahut kamulaştırma süreçleri,
Zemin yapısı, toprak kalitesi, altyapı durumu,
Deprem ve doğal afet riski araştırılmalıdır.
İŞ YERİ ALIRKEN ÖNE ÇIKAN NOKTALAR
Fiyat Araştırması ve Masraflar:
İş yeri fiyatı da misal özellikli taşınmazlarla kıyaslanmalı. Alıcı ve satıcı farklı başka %2 (toplamda %4) tapu harcı öder. Ayrıyeten tapu döner sermaye harcı, emlak vergisi ve DASK ödenir.
Tapuda Niteliği:
Alınacak taşınmazın tapuda “iş yeri” yahut “dükkan” olarak kayıtlı olması gerekir.
Kat Mülkiyeti – Kat İrtifakı:
Tapu kaydında bu ayrım denetim edilmeli. Şerh, beyan ve irtifak bilgileri dikkatle incelenmelidir.
Şerhler ve Kısıtlamalar:
Kamu haczi,
Kamulaştırma,
İntifa hakkı,
Riskli yapı şerhi üzere kayıtlar ileride mağduriyet yaratabilir.
Hukuki ve Teknik Denetimler:
İpotek bulunup bulunmadığı,
Yapı ruhsatı ve kullanım müsaadesi,
İmar durumu,
Yıkım kararı yahut ceza tutanakları,
Net-brüt alan farkı incelenmelidir.
Fiziki Durum ve İdare:
Tesisatlar, ortak alanlar, sarfiyatlar,
Yönetim planı, aidat nizamı,
Binanın taşıyıcı sistemleri ve zelzele dayanıklılığı,
Hasar kaydı kesinlikle sorgulanmalıdır.
MKK GABİM’in hazırladığı tüm rehberlere adresinden ulaşılabilir.
